Bei einem Mehrfamilienhaus müssen Gebäude und Zahlen zusammenpassen. Harpstedt Immobilien unterstützt Sie dabei, Erträge, Vertragslage und Investitionsbedarf nachvollziehbar darzustellen und den Verkauf geordnet vorzubereiten.
Redaktion: Harpstedt Immobilien · Verantwortlich: Julius Harpstedt · Inhalt überarbeitet am 21. Oktober 2026 · So arbeiten wir mit Quellen
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Mieten, Verträge und Kosten in einer klaren Übersicht
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses führen wir die Angaben pro Einheit zusammen. So können Interessenten bestehende Einnahmen, laufende Verpflichtungen und Investitionsfragen geordnet prüfen.
| Angabe pro Einheit | Was erfasst wird | Wofür es wichtig ist |
|---|---|---|
| Einheit und Nutzung | Bezeichnung, Wohn- oder Gewerbenutzung, Fläche und Berechnungsgrundlage. | Die vermietbaren Flächen werden den richtigen Verträgen zugeordnet. |
| Vertragsstand | Vertragsbeginn, relevante Nachträge und bestehende Vereinbarungen. | Die Vertragslage kann zusammen mit der tatsächlichen Nutzung betrachtet werden. |
| Aktuelle Nettokaltmiete | Die vertraglich vereinbarte Miete zum festgehaltenen Stichtag. | Der laufende Vertragsstand wird einheitlich dargestellt. |
| Zahlungsstand | Die tatsächlich vereinnahmten Beträge sowie gesondert erfasste Rückstände. | Vertragsmiete und Zahlungseingang bleiben erkennbar. |
| Leerstand | Status, Dauer und Zustand der freien Einheit. | Bestehende Einnahmen und künftige Vermietungsmöglichkeiten werden getrennt betrachtet. |
| Bewirtschaftung und Maßnahmen | Beim Eigentümer verbleibende Kosten, bekannte Arbeiten und vorhandene Kostengrundlagen. | Die Erträge lassen sich gemeinsam mit dem laufenden Aufwand und den nächsten Investitionen einordnen. |
Alle Zahlen erhalten einen gemeinsamen Stichtag und eine zugehörige Grundlage. Bestehende Verträge, tatsächliche Zahlungen und mögliche spätere Veränderungen werden als getrennte Größen geführt. So entsteht eine Objektmappe, mit der sich die wirtschaftlichen Fragen konkret bearbeiten lassen.
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Ist-Ertrag und Potenzial nicht vermischen
Ein Entwicklungspotenzial erhält eine eigene Grundlage: Welche Arbeiten und Kosten sind dafür erforderlich, welche Nutzung ist zulässig und welche Mietverträge oder Genehmigungen begrenzen die Umsetzung? Wir ordnen diese Annahmen getrennt vom dokumentierten Bestand ein. So können Interessenten den heutigen Ertrag und die Voraussetzungen einer möglichen Entwicklung gezielt prüfen.
Der Faktor ist ein Vergleich, keine vollständige Bewertung
Der Kaufpreisfaktor setzt einen Kaufpreis ins Verhältnis zu einer Jahresnettokaltmiete. Welche Mietgröße verwendet wird, muss dabei erkennbar sein. Ein Faktor auf Basis einer angenommenen Soll-Miete lässt sich nicht unmittelbar mit einem Faktor auf Basis tatsächlich bestehender Mieten vergleichen.
Auch ein niedriger Faktor bedeutet nicht automatisch ein gutes Angebot: Leerstand, nicht umlagefähige Kosten und kurzfristige Investitionen können die wirtschaftliche Sicht verändern. Für die Vermarktung betrachten wir die Zahlen zusammen mit Lage, Substanz und Vertragslage. Zur marktbezogenen Preisorientierung
Besichtigungen mit Rücksicht auf den laufenden Betrieb
Ein vermietetes Haus ist der Alltag seiner Bewohner. Besichtigungen und Zugänge müssen deshalb sorgfältig abgestimmt werden. Wir besprechen, welche Informationen zunächst digital bereitgestellt werden können und wann eine persönliche Prüfung vor Ort sinnvoll ist.
Mit ernsthaften Interessenten werden offene Punkte gesammelt, Unterlagen geordnet nachgereicht und der Stand der Finanzierung beziehungsweise Erwerbsprüfung besprochen. Eine Verkaufszusage ersetzt weder diese Prüfung noch die notarielle Beurkundung.
Ihre Entscheidung braucht ein vollständiges Bild
Vor der Vermarktung sollten auch steuerliche und rechtliche Fragen geklärt werden, die Ihre persönliche Situation betreffen. Bei mehreren Eigentümern, Gesellschaftsvermögen, Erbbaurecht oder gemischter Nutzung können zusätzliche Prüfungen erforderlich sein. Harpstedt Immobilien übernimmt mit dem Vermittlungsauftrag keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.
Für ein erstes Gespräch reichen die Lage, die ungefähre Zahl der Einheiten und Ihre Verkaufsabsicht. Julius Harpstedt erläutert anschließend, welche Unterlagen für den nächsten Schritt benötigt werden. Verkauf eines Mehrfamilienhauses anfragen
Häufige Fragen
Kann ein Mehrfamilienhaus trotz Leerstand verkauft werden?
Ja. Leerstand, Ursache und Zustand der betreffenden Einheiten sollten nachvollziehbar beschrieben werden. Mögliche künftige Einnahmen werden getrennt von den tatsächlich bestehenden Erträgen dargestellt.
Welche Mietaufstellung ist für den Verkauf sinnvoll?
Hilfreich ist eine aktuelle Übersicht pro Einheit mit Fläche, Nutzung, Vertragsbeginn, Nettokaltmiete und Status. Vereinbarungen, Rückstände oder abweichende Flächenangaben müssen erkennbar sein.
Reicht der Kaufpreisfaktor zur Preisfindung aus?
Nein. Er ist eine Vergleichsgröße. Ohne Gebäudezustand, Bewirtschaftung, Leerstand, Investitionsbedarf und die verwendete Mietbasis kann er zu einer irreführenden Einordnung führen.
Müssen Mieter vor der ersten Anfrage informiert werden?
Der Kommunikations- und Besichtigungsablauf wird vorab mit Ihnen geplant. Welche Information und Abstimmung im konkreten Fall erforderlich ist, hängt vom Vorhaben und den rechtlichen Rahmenbedingungen ab.